רמ"י, חכירה מול בעלות: איך דירה בחכירה נראית בנסח טאבו ומה בודקים
רוב הקרקע בישראל מנוהלת על ידי רמ"י ולא נמכרת, אלא מוחכרת. מה ההבדל בין חכירה לבעלות, איך זה נראה בנסח הטאבו ומה חשוב לבדוק כשקונים דירה בחכירה.
עודכן: · 8 דקות קריאה
אתר מידע עצמאי. אינו אתר ממשלתי ואינו קשור למשרד ממשלתי. המידע מבוסס על מאגרי מידע ממשלתיים פתוחים. הזמנת נסח טאבו נעשית רק בשירות הרשמי של רשות רישום והסדר זכויות מקרקעין ב-gov.il. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.
רמ"י חכירה פירושה שהקרקע נשארת בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח, ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מקצה אותה לשימוש בחכירה ולא במכירה. מי שגר בדירה כזו מחזיק בזכות חכירה, לרוב חכירה לדורות, ולא בבעלות. בנסח הטאבו זה נראה כך: הבעלים הרשום הוא גוף ציבורי, והדיירים רשומים כחוכרים.
ההבדל הזה נשמע טכני, אבל הוא משפיע על מה שאתם קונים בפועל, על מה שתמצאו בנסח ועל השאלות שעורך הדין צריך לשאול. במדריך נסביר מה אומר החוק, איך מזהים דירה בחכירה בנסח, כמה זה נפוץ בערים שונות ומה חשוב לבדוק.
המידע במדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. לפני עסקה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.
למה רוב הקרקע בישראל לא נמכרת: חוק היסוד ורמ"י
חוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע שהבעלות במקרקעי ישראל לא תועבר, לא במכר ולא בדרך אחרת, למעט חריגים שנקבעו בחוק. במילים פשוטות: המדינה לא מוכרת את הקרקע, היא מחכירה אותה.
את הקרקעות האלה מנהלת רשות מקרקעי ישראל, שבעבר נקראה "מינהל מקרקעי ישראל", ולכן אנשים עדיין אומרים "קרקע מינהל". לפי דף המידע של רמ"י ב-gov.il, כ-93 אחוזים משטח המדינה הם בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, ורמ"י מנהלת אותם.
חשוב לדייק כאן. 93% הוא נתון על שטח הקרקע במדינה, כולל שטחים פתוחים, חקלאיים ויערות. הוא לא אומר ש-93% מהדירות בישראל הן בחכירה. כפי שנראה בהמשך, ברוב הדירות הרשומות בטאבו הבעלות רשומה כפרטית.
חכירה מול בעלות: מה ההבדל בפועל
חוק המקרקעין מגדיר את המושגים בסעיף 3:
| מושג | מה זה אומר | משך |
|---|---|---|
| בעלות | זכות הקניין המלאה בנכס, הרשומה בפנקסי המקרקעין | ללא הגבלת זמן |
| שכירות | זכות בתמורה להחזיק ולהשתמש בנכס, לא לצמיתות | עד 5 שנים |
| חכירה | שכירות ארוכה | יותר מ-5 שנים |
| חכירה לדורות | חכירה ארוכה במיוחד | יותר מ-25 שנים |
מבחינת חיי היום-יום, מי שמחזיק בחכירה לדורות גר בדירה, משפץ אותה, משכיר ומוכר אותה כמעט כמו בעלים. ההבדל המשפטי הוא שהזכות שלכם מוגבלת בתקופה ובתנאים של חוזה החכירה, ושמעליכם יש בעלים רשום אחר.
מה זה "דירה בחכירה"
דירה בחכירה היא דירה שהקרקע שלה שייכת לגוף אחר והזכות שלכם בה היא זכות חכירה. ברוב המקרים מדובר בקרקע שרמ"י מנהלת, אבל חכירה יכולה להיות גם מול גופים אחרים. לכן לא מסתפקים במילה "חכירה", אלא בודקים מול מי ולכמה זמן.
חכירה לדורות ומשכנתא
גם על זכות חכירה אפשר לרשום משכנתא. במקרה כזה המשכנתא נרשמת על הזכות של החוכר, ותופיע בנסח לצד החכירה. אם אתם לוקחים משכנתא לקניית דירה בחכירה, הבנק יבדוק את הזכות שאתם קונים בדיוק כמו בדירה בבעלות, ולכן כדאי להגיע לבנק עם נסח עדכני ועם תמונה ברורה של תנאי החכירה. על התהליך עצמו כתבנו במדריך רישום משכנתא בטאבו.
איך דירה בחכירה מופיעה בנסח טאבו
נסח טאבו מציג את הזכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין ביום הפקתו: בעלים, משכנתאות, עיקולים, הערות והגבלות. בנכס על קרקע מדינה תראו בדרך כלל תמונה כזו:
- בעלים רשום: גוף ציבורי, כמו מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל.
- חכירות: כאן מופיעים הדיירים, כלומר החוכרים, לפעמים עם פרטים על תקופת החכירה.
- משכנתאות והערות: אם יש, הן נרשמות לרוב על זכות החכירה של הדייר.
כלומר, אם תפתחו נסח ותראו "מדינת ישראל" בבעלות, זה לא בהכרח סימן לבעיה. זה גם לא אומר שמישהו אחר גר בדירה. צריך לקרוא את חלק החכירות ולוודא שהמוכר הוא החוכר הרשום. איך עושים את זה שלב אחר שלב מוסבר במדריך איך קוראים נסח טאבו.
כשאין נסח בכלל
לא כל דירה על קרקע רמ"י רשומה בטאבו. יש מקרים שבהם הזכויות רשומות רק אצל רמ"י, או בספרי חברה משכנת, כי הבניין עוד לא נרשם כבית משותף. במצב כזה אין לדירה נסח רגיל כמו לנכס רשום, ואת הזכויות מוכיחים במסמך אחר. על המצב הזה כתבנו במדריך חברה משכנת.
כמה דירות רשומות בבעלות המדינה? הנתונים לפי עיר
בדקנו את המאגר הפתוח של משרד המשפטים על סוג הבעלות בנכסים הרשומים. מתוך 1,884,507 תתי-חלקות רשומות (רובן דירות בבתים משותפים), 86.3% רשומות בבעלות פרטית ו-13.1% בבעלות מדינה. כל השאר פחות מאחוז.
תת-חלקה בבעלות מדינה היא בדרך כלל קרקע מדינה שהדיירים מחזיקים בה בחכירה. זו פרשנות סבירה, לא כלל. התמונה משתנה מאוד בין ערים:
| עיר | שיעור תתי-החלקות בבעלות מדינה |
|---|---|
| בית שמש | 26.3% |
| קריית גת | 26.2% |
| ראש העין | 22.6% |
| נהריה | 21.2% |
| נתניה | 18.6% |
| באר שבע | 16.9% |
| ירושלים | 13.7% |
| תל אביב | 5.3% |
| בת ים | 4.2% |
| רמת גן | 3.9% |
מקור: מאגר סוג בעלות בנכסים הרשומים בפנקסי המקרקעין, משרד המשפטים, data.gov.il. עיבוד שלנו.
שני סייגים חשובים:
- משרד המשפטים מציין שסיווג הבעלות במאגר נעשה באופן אמפירי ועלול לכלול טעויות. אי אפשר להסיק ממנו דבר על נכס מסוים.
- המאגר כולל רק נכסים הרשומים בפנקסי המקרקעין. דירות שהזכויות בהן רשומות רק אצל רמ"י או בחברה משכנת לא נכללות, ולכן השיעור האמיתי של דירות על קרקע מדינה יכול להיות שונה.
נתונים נוספים לפי עיר תמצאו בעמוד נתוני רישום לפי עיר, ואת התמונה הארצית בעמוד נתוני רישום מקרקעין ארציים.
מה לבדוק כשקונים דירה בחכירה
הבדיקה מתחילה בנסח, אבל לא נגמרת בו. ההתנהלות מול רמ"י והחוזה שלכם הם עניין לעורך הדין, ואין כאן תחליף לבדיקה משפטית. אלה השאלות שכדאי לוודא שנשאלו:
1. מי הבעלים ומי החוכר
הוציאו נסח עדכני מהשירות הרשמי ב-gov.il וודאו שהמוכר רשום כחוכר בדירה הנכונה (גוש, חלקה ותת-חלקה). אם המוכר לא מופיע בנסח, צריך להבין למה.
2. תקופת החכירה
מתי החכירה התחילה ומתי היא מסתיימת? האם יש אפשרות להארכה ובאילו תנאים? חכירה שעומדת להסתיים בקרוב היא נתון שצריך לברר לעומק לפני שחותמים.
לפעמים הנסח לא מציג את כל הפרטים האלה, או שהם מופיעים בקיצור. במקרה כזה צריך להשלים את התמונה ממסמכים נוספים, כמו חוזה החכירה עצמו או אישור מהגוף המחכיר. אל תניחו שתקופת החכירה "בטח ארוכה" רק כי הדיירים גרים בבניין עשרות שנים. בקשו לראות את זה כתוב.
3. תנאי חוזה החכירה
חוזה החכירה קובע מה מותר לעשות בנכס ובאילו תנאים. עורך הדין יבדוק אם יש בו מגבלות, התחייבויות פתוחות או תנאים שמשפיעים על העסקה.
4. הסכמה להעברת הזכויות
בחלק מהחוזים העברת זכות החכירה דורשת הסכמה של המחכיר. בנסח זה עשוי להופיע כהערה על צורך בהסכמה, לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין. כדאי לברר מראש מה נדרש כדי שהזכויות יירשמו על שמכם בסוף העסקה.
5. הערת אזהרה לטובתכם
גם בדירה בחכירה, מיד אחרי החתימה כדאי לרשום הערת אזהרה שמגינה על ההתחייבות של המוכר כלפיכם. ההערה לא מעבירה את הזכות. העסקה נגמרת רק ברישום.
רשימת בדיקה מלאה לנסח לפני קנייה תמצאו בצ'קליסט בדיקת נסח טאבו.
טעויות נפוצות סביב "קרקע מינהל"
- "קרקע מינהל זה תמיד בעיה." לא נכון. לפי המאגר, כ-13% מתתי-החלקות הרשומות בארץ רשומות בבעלות מדינה, ודירות כאלה נקנות ונמכרות. מה שחשוב הוא לבדוק את התנאים.
- "93% מהדירות הן בחכירה." לא נכון. 93% הוא נתון על שטח הקרקע, ולפי המאגר רוב הדירות הרשומות רשומות בבעלות פרטית.
- "אם אין נסח, אין זכויות." לא בהכרח. ייתכן שהזכויות רשומות אצל רמ"י או בחברה משכנת. זו עדיין סיבה לבדיקה יסודית יותר.
- "הנסח מספר הכול." הנסח מראה את הרישום, אבל לא את כל תנאי חוזה החכירה ולא את המצב התכנוני של הבניין.
- "בעלות מדינה בנסח פירושה שהמוכר לא יכול למכור." לא נכון. המוכר מוכר את זכות החכירה שלו, ולא את הקרקע. השאלה היא אילו תנאים חלים על העברת הזכות הזאת.
רוצים עזרה להבין מה עומד מאחורי הנסח?
אם אתם לפני קנייה ולא בטוחים מה אומר הנסח, או אם הדירה בחכירה, אפשר לקבוע שיחת ייעוץ ראשונית חינם. נעזור לכם להבין מה לבדוק ואילו שאלות להביא לעורך הדין. אנחנו אתר מידע עצמאי: לא מנפיקים נסחים ולא נותנים ייעוץ משפטי, ואת הבדיקה המשפטית עצמה כדאי לעשות עם עורך דין מקרקעין.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין חכירה לבעלות בדירה?
בבעלות הזכות הרשומה היא זכות הקניין המלאה בנכס. בחכירה הבעלות נשארת אצל גוף אחר, למשל המדינה, ולכם יש זכות להחזיק ולהשתמש בנכס לתקופה מוגדרת בתמורה. לפי חוק המקרקעין, שכירות של יותר מ-5 שנים היא חכירה, ושל יותר מ-25 שנים היא חכירה לדורות.
האם אפשר לקנות קרקע מרמ"י בבעלות מלאה?
ככלל לא. חוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע שהבעלות במקרקעי ישראל לא תועבר במכר או בדרך אחרת, למעט חריגים שנקבעו בחוק. רמ"י מקצה את הקרקע בחכירה. לבדיקת המצב בנכס מסוים כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין.
איך יודעים בנסח טאבו שהדירה בחכירה?
בנסח של נכס על קרקע מדינה הבעלים הרשום הוא בדרך כלל גוף ציבורי, כמו מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, וזכויות הדיירים רשומות כחכירה. אם בנסח מופיע כבעלים מישהו אחר מהמוכר, צריך לברר מה בדיוק הזכות שהמוכר מחזיק.
כמה מהקרקע בישראל שייכת לרמ"י?
לפי רמ"י, כ-93 אחוזים משטח המדינה הם בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח, ורמ"י מנהלת אותם. זה לא אומר שכל דירה בארץ היא בחכירה, וחלק גדול מהדירות הרשומות בטאבו רשומות בבעלות פרטית.
האם לכל דירה בחכירה יש נסח טאבו?
לא תמיד. יש דירות שזכויות החכירה בהן רשומות בפנקסי המקרקעין ואז אפשר להוציא נסח, ויש מקרים שבהם הזכויות רשומות רק אצל רמ"י או אצל חברה משכנת. במקרה כזה לא יהיה לדירה נסח רגיל כמו לנכס רשום.
מה בודקים לפני קניית דירה בחכירה?
בודקים מי הבעלים הרשום ומי החוכר, מה תקופת החכירה ומתי היא מסתיימת, מה תנאי חוזה החכירה, והאם העברת הזכויות דורשת הסכמה של רמ"י. את הבדיקה המשפטית כדאי לעשות עם עורך דין מקרקעין.