זכויות בנייה: למה הן לא מופיעות בנסח טאבו ואיפה כן בודקים אותן

זכויות בנייה לא מופיעות בנסח טאבו. הנסח מראה רק זכויות רשומות: מי הבעלים, אילו משכנתאות, עיקולים והערות רשומים על הנכס. מה מותר לבנות על המגרש נקבע בתוכניות החלות עליו, ואת זה בודקים מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בפורטל התכנון מבא"ת ובתיק הבניין בעירייה.

זו נקודה שמבלבלת הרבה קונים. מתווך מספר על "זכויות בנייה על הגג", ובנסח אין על זה מילה. זה לא בהכרח אומר שהמתווך טועה. זה אומר שהבדיקה נעשית במקום אחר. במדריך נסביר מה ההבדל, איפה בודקים, ומה חשוב לדעת על בית משותף.

המידע כאן הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או תכנוני. בדיקת זכויות בנייה בנכס מסוים כדאי לעשות עם עורך דין מקרקעין, ולפי הצורך גם עם אדריכל או שמאי.

זכויות רשומות מול זכויות תכנוניות

כדי להבין למה זכויות בנייה לא נמצאות בנסח, כדאי להפריד בין שני עולמות שונים:

נסח טאבו, לפי ההגדרה בתקנות, הוא העתק מהרישום בפנקסי המקרקעין. הוא עונה על השאלה "של מי זה ומה רשום על זה". הוא לא עונה על השאלה "מה אפשר לבנות כאן". על מה כן תמצאו בנסח, ראו איך קוראים נסח טאבו.

זכויות בנייה בנסח טאבו: מה כן יכול להופיע

גם אם זכויות הבנייה עצמן לא בנסח, יש בו פרטים שקשורים לנושא:

• הצמדות. אם הגג או חצר הוצמדו לדירה בתקנון, זה רלוונטי לשאלה מי משתמש בשטח.
• החלק ברכוש המשותף. הנתון הזה משפיע על החלוקה בין הדיירים כשמדובר ברכוש משותף.
• הערות. לעיתים נרשמות הערות שקשורות לעסקאות בבניין, למשל הערת אזהרה במסגרת תמ"א 38.
• תקנון. הנסח מציין אם נרשם תקנון מוסכם. את התקנון עצמו מזמינים בנפרד.

אבל כמה מטרים מותר לבנות, באיזה גובה ובאיזה שימוש, לא תמצאו בשום חלק של הנסח.

איך בודקים זכויות בנייה: שלושה מקומות

1. התוכניות החלות על המגרש (תב"ע)

תב"ע, תוכנית בניין עיר, היא התוכנית שקובעת מה מותר לבנות באזור. על מגרש אחד יכולות לחול כמה תוכניות, מהמקומיות ועד הארציות, ולפעמים אחת משנה את השנייה.

כדי למצוא אותן תצטרכו קודם את הגוש והחלקה. אם אין לכם אותם, מדריך גוש וחלקה: מה זה ואיך מאתרים מסביר איך, ויש גם כלי לאיתור גוש וחלקה לפי כתובת.

עם הגוש והחלקה אפשר לחפש תוכניות בפורטל התכנון מבא"ת. חשוב לדעת שקריאת תוכניות אינה פשוטה, ושהמידע הכי מלא ומעודכן מתקבל מהוועדה המקומית.

2. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה

הוועדה המקומית היא הגוף שמטפל בתכנון ובהיתרים בעיר שלכם. שם אפשר לברר אילו תוכניות חלות על המגרש, מה המצב התכנוני שלו והאם יש תוכניות בהכנה. הנוהל המדויק ואופן הפנייה משתנים בין רשויות, ולכן כדאי לבדוק באתר העירייה או הוועדה שלכם.

כשאתם פונים, בקשו "מידע תכנוני" על הגוש והחלקה: אילו תוכניות חלות, מה הייעוד של המגרש, ומה מצב ההיתרים בבניין. ככל שהשאלה מדויקת יותר, כך התשובה שימושית יותר. אם אתם לא בטוחים איך לנסח אותה, אדריכל או שמאי מכירים את הנוהל המקומי.

3. תיק הבניין בעירייה

תיק הבניין מראה מה נבנה בפועל בהיתר: היתרי הבנייה, התוכניות שאושרו ולעיתים גם הליכים שנפתחו. כאן מגלים את הפער החשוב לקונים: בין מה שרואים בדירה לבין מה שאושר. מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף על הגג או מחסן שהפך ליחידת דיור לא יופיעו בנסח, אבל יכולים להופיע, או להיעדר, בתיק הבניין.

זכויות בנייה בבית משותף: גג, רכוש משותף ותקנון

בבית משותף שאלת זכויות הבנייה מסתבכת, כי הקרקע והגג שייכים לכל הדיירים יחד.

הגג הוא רכוש משותף, אלא אם הוצמד

לפי סעיף 52 לחוק המקרקעין, רכוש משותף הוא כל חלקי הבית המשותף חוץ מהדירות, כולל הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, היסודות, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים. סעיף 55 מאפשר להצמיד חלק מהרכוש המשותף, למשל גג, לדירה מסוימת דרך התקנון.

החלק של כל דירה ברכוש המשותף

לפי סעיף 57, החלק של כל דירה ברכוש המשותף הוא לפי היחס בין שטח הרצפה של הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת. מרפסות וקירות חיצוניים לא נכללים בחישוב.

הצמדת גג אינה בהכרח "זכויות בנייה"

כאן טמונה טעות נפוצה. הצמדת הגג לדירה אומרת שהשטח מוצמד אליה. היא לא אומרת בהכרח שמותר לבנות עליו, וגם לא בהכרח מי זכאי לזכויות בנייה עתידיות שינבעו מתוכנית. התשובה תלויה בנוסח התקנון, בתוכניות החלות ובנסיבות. זו שאלה לעורך דין מקרקעין, לא לנסח.

את התקנון, צו הרישום והתשריט מזמינים בשירות הזמנת מסמכי בית משותף ב-gov.il. אם לא נרשם תקנון, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק. הרחבנו על זה במדריך בית משותף וצו בית משותף.

למה זה חשוב כשקונים דירה

זכויות "על הנייר" מול זכויות שאפשר לממש

מוכר שאומר "יש זכויות לעוד חדר" לא בהכרח מתאר זכות שתוכלו לממש. גם אם תוכנית מאפשרת להוסיף שטח, המימוש תלוי בהיתר, בהסכמות בבית המשותף ובתנאים נוספים. אל תשלמו על זכויות בנייה לפני שאיש מקצוע בדק אותן.

חריגות בנייה

חריגה היא פער בין מה שנבנה לבין מה שאושר בהיתר. היא לא תופיע בנסח, ולכן קונה שבודק רק את הנסח לא יגלה אותה. השוו את מה שאתם רואים בדירה לתוכניות שבתיק הבניין. זו אחת הטעויות שפירטנו במדריך טעויות נפוצות לפני קניית דירה.

זכויות נוספות בהתחדשות עירונית

בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי בינוי, נקבעות לעיתים זכויות בנייה נוספות למתחם, וזה חלק ממה שמאפשר את הפרויקט. אם הבניין שאתם שוקלים לקנות בו נמצא בתהליך כזה, או עשוי להיכנס אליו, כדאי להבין את המשמעות. רקע תמצאו באתר פינוי בינוי ישראל.

שאלות לשאול את המוכר ואת המתווך

לפני שאתם נכנסים לבדיקה המקצועית, כמה שאלות פשוטות יכולות לחסוך זמן ולחדד מה צריך לברר:

• האם כל מה שבנוי בדירה נבנה בהיתר? בקשו לראות את ההיתר, במיוחד אם יש מרפסת סגורה, חדר נוסף או שינוי בחלוקה.
• על מה מבוססת הטענה ל"זכויות בנייה"? האם זו תוכנית מאושרת, תוכנית בהכנה או רק הערכה? בקשו את מספר התוכנית.
• האם הגג או החצר מוצמדים לדירה, ואיפה זה כתוב? הצמדה צריכה להופיע ברישום ובתקנון, ולא רק בחוזה הקודם של המוכר.
• האם הדיירים חתמו על הסכם כלשהו עם יזם? חתימה כזו יכולה להשפיע על הבניין גם אם היא עוד לא מופיעה בנסח.
• האם היו פניות מהעירייה בנוגע לבנייה בדירה או בבניין? התשובה לא תחליף את הבדיקה בתיק הבניין, אבל היא נקודת פתיחה.

תשובה בעל פה, נאמנה ככל שתהיה, אינה בדיקה. התייחסו לכל תשובה כרמז למה שצריך לאמת במסמכים, ותנו לעורך הדין ולאנשי המקצוע לעבור על החומר.

הבדיקה המלאה: נסח ותכנון יחד

בדיקה טובה לפני קנייה משלבת את שני העולמות:

1. נסח טאבו עדכני מהשירות הרשמי ב-gov.il: בעלים, שעבודים, הערות, הצמדות.
2. מסמכי הבית המשותף: תקנון, צו ותשריט.
3. מצב תכנוני: התוכניות החלות על המגרש.
4. תיק הבניין: היתרים, והשוואה למה שנבנה בפועל.

את החלק של הנסח תוכלו לעבור שלב אחר שלב בצ'קליסט בדיקת נסח טאבו לפני קנייה.

רוצים לוודא שבדקתם הכול?

אם אתם שוקלים לקנות דירה ושאלת זכויות הבנייה או חריגות הבנייה מטרידה אתכם, אפשר לקבוע שיחת ייעוץ ראשונית חינם. נעזור לכם להבין מה בודקים בנסח, מה בודקים בתכנון, ואילו שאלות להביא לאנשי המקצוע. אנחנו אתר מידע עצמאי ולא משרד עורכי דין או אדריכלים, ואת הבדיקה עצמה כדאי לעשות עם עורך דין מקרקעין ובעלי מקצוע מתאימים.