רישום משכנתא בטאבו: איך זה עובד, כמה עולה ואיך מוחקים

רישום משכנתא בטאבו הוא הרישום בפנקסי המקרקעין של שעבוד הדירה לטובת הבנק שנתן את ההלוואה. הבעלים ממשיך לגור בדירה ולהשתמש בה, אבל הבנק יכול לממש את זכותו גם אם הדירה תימכר. האגרה היא ₪188 (נכון ל-2026), ומחיקת המשכנתא אחרי סילוק החוב ישירות לבנק פטורה מאגרה.

משכנתא היא אחד הרישומים הנפוצים ביותר בנסח טאבו. כקונים תפגשו אותה פעמיים: פעם בנסח של המוכר, כשצריך לוודא שהמשכנתא שלו תוסר, ופעם כשהבנק שלכם ירשום משכנתא חדשה על הדירה. המדריך הזה עוסק בצד הרישום, לא בבחירת מסלולי משכנתא.

מה זו משכנתא לפי החוק

לפי סעיף 4 לחוק המקרקעין, "משכנתה היא מישכון של מקרקעין". סעיף 85 מוסיף שהחייב (בעל הנכס) ממשיך להחזיק בנכס ולהשתמש בו, אבל עסקאות מאוחרות בנכס לא פוגעות בזכותו של בעל המשכנתא לממש אותה.

המשמעות המעשית: גם אם הדירה נמכרת, המשכנתא "רודפת" אחריה. לכן אף קונה לא ירצה לקבל דירה כשמשכנתא של המוכר עדיין רשומה עליה, ולכן כל עסקה צריכה מנגנון ברור להסרתה.

משכנתא בנסח טאבו: איך היא מופיעה

בנסח יש חלק שמרכז את המשכנתאות הרשומות על הנכס. לרוב תמצאו בו:

• בעל המשכנתא: בדרך כלל בנק או גוף מלווה אחר.
• דרגה: משכנתא בדרגה ראשונה קודמת למשכנתאות שנרשמו אחריה בדרגות מאוחרות יותר. בנקים למשכנתאות דורשים בדרך כלל דרגה ראשונה.
• פרטי הרישום: מספר השטר, התאריך, ולפעמים גם סכום או תנאים.

הנסח לא מראה את יתרת החוב העדכנית. אם יש סכום רשום, זה הסכום שנרשם, לא מה שנשאר לשלם. את היתרה מקבלים מהבנק. הסבר מלא על כל חלקי הנסח תמצאו באיך קוראים נסח טאבו.

איך מתבצע רישום משכנתא בטאבו

אחרי שהבנק מאשר את ההלוואה וחתמתם על מסמכי המשכנתא, המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין. לפי השירות הרשמי ב-gov.il, רישום משכנתא, יש שתי דרכים:

1. הגשה מקוונת על ידי עורכי דין עם כרטיס חכם.
2. הגשה ידנית בלשכת רישום המקרקעין או בדואר.

תורים בלשכות נקבעים בעיקר לאימות שטרי משכנתא. קבלת הקהל היא בזימון תור בלבד (ימים א' ו-ד', 08:30–12:30), ואין טעם להגיע בלי תור.

בפועל, ברוב המקרים עורך הדין של הקונים או של הבנק מטפל ברישום. מה שחשוב לכם: לוודא בסוף התהליך, בנסח עדכני, שהמשכנתא נרשמה כמו שצריך ושהמשכנתא של המוכר נמחקה.

אגרות רישום ומחיקה – נכון ל-2026

האגרות מתעדכנות בכל 1 בינואר לפי המדד. הן לא כוללות שכר טרחה של עורך דין או עמלות של הבנק.

משכנתא נוספת, הגדלת הלוואה ודרגות

לא כל משכנתא היא הלוואה לקניית הדירה. בעלי דירות לוקחים לפעמים הלוואה נוספת בשעבוד הדירה, למשל לשיפוץ או לצרכים אחרים. במקרה כזה תירשם משכנתא נוספת, ולרוב בדרגה מאוחרת יותר מהמשכנתא הקיימת. גם הגדלה של סכום ההלוואה בבנק הקיים מחייבת רישום, באותה אגרה של ₪188 (נכון ל-2026).

למה הדרגה חשובה? כשיש כמה משכנתאות על אותו נכס, בעל המשכנתא בדרגה הראשונה נפרע ראשון. לכן בנק שנותן משכנתא לקניית דירה ירצה בדרך כלל דרגה ראשונה, וידרוש שכל משכנתא קודמת תסולק ותימחק.

כשאתם קוראים נסח של מוכר, כמה משכנתאות בדרגות שונות הן סימן לבדוק מה היתרה בכל אחת מהן, ושסכום המכירה אכן מכסה את כולן.

איך בודקים בנסח שהרישום נעשה כמו שצריך

אחרי שהעסקה הושלמה, כדאי להפיק נסח טאבו עדכני ולעבור עליו בעצמכם. הנה מה לחפש:

אם משהו לא תואם, פנו לעורך הדין שטיפל ברישום. עדיף לתקן עכשיו מאשר לגלות את זה רק כשתבואו למכור.

מחיקת משכנתא בטאבו אחרי סילוק

כשמסיימים לשלם את המשכנתא, או כשמוכרים את הדירה והחוב נפרע, המשכנתא לא נמחקת מעצמה מהנסח. התהליך המקובל:

1. מקבלים מהבנק אישור סילוק ומסמכים למחיקת המשכנתא.
2. מגישים את הבקשה למחיקה בלשכת רישום המקרקעין, לרוב באמצעות עורך דין.
3. מפיקים נסח עדכני ובודקים שהמשכנתא אכן לא מופיעה עוד.

לפי תקנות האגרות, פדיון משכנתא ששולמה ישירות לבעל המשכנתא פטור מאגרה. בעלי דירות מגלים לפעמים, רק כשהם באים למכור, שמשכנתא ישנה שסולקה מזמן עדיין רשומה. כדאי לבדוק את זה מוקדם, כי השגת מסמכים מבנק אחרי שנים עלולה לקחת זמן.

הסרת המשכנתא של המוכר כשקונים דירה

זה המצב הנפוץ ביותר בעסקת יד שנייה: בנסח רשומה משכנתא של המוכר, והקונה צריך לוודא שהיא תוסר. הנוהג המקובל, בקווים כלליים:

• מכתב כוונות מהבנק של המוכר. הבנק מאשר מה יתרת החוב ומתחייב שאחרי שיקבל את הסכום, ימציא מסמכים למחיקת המשכנתא.
• תשלום ישיר לבנק. חלק מהתמורה, עד גובה יתרת החוב, משולם ישירות לבנק של המוכר ולא למוכר.
• הערת אזהרה לטובת הקונה נרשמת מוקדם, כדי להגן עליו בתקופת הביניים. ראו הערת אזהרה.
• הבנק של הקונה מעביר בדרך כלל את כספי ההלוואה רק כשברור שהמשכנתא שלו תירשם בדרגה ראשונה.

כל המנגנון הזה נקבע בחוזה המכר. אם בנסח יש יותר ממשכנתא אחת, או משכנתא לטובת גוף שאינו בנק, כדאי לברר את המשמעות עם עורך הדין לפני החתימה. בצ'קליסט בדיקת נסח לפני קנייה תמצאו את סדר הבדיקות.

משכנתא כשהדירה לא רשומה בטאבו

לא כל דירה רשומה בטאבו. דירות בבניינים חדשים שעוד לא נרשמו כבית משותף, או דירות שהזכויות בהן מתועדות אצל חברה משכנת או ברמ"י, הן מצב נפוץ. במקרים כאלה אין נסח רגיל לדירה ואי אפשר לרשום עליה משכנתא בטאבו בדרך הרגילה.

מה קורה בדרך כלל:

השירות הרשמי ב-gov.il לרישום הערת אזהרה כולל מסלול ייעודי להערה על התחייבות לרשום משכנתא. כשהבניין יירשם כבית משותף והזכויות יירשמו על שמכם, תירשם משכנתא רגילה.

הפרטים, כולל המסמכים שהבנק ידרוש, משתנים בין בנקים ובין נכסים. הרחבה על המצבים האלה במדריכים חברה משכנת ורמ"י: חכירה מול בעלות.

הערת אזהרה לטובת בנק: מה המשמעות

לפעמים תראו בנסח לא משכנתא, אלא הערת אזהרה לטובת בנק. לרוב זה סימן שהבנק קיבל התחייבות לרישום משכנתא, אבל המשכנתא עצמה עוד לא נרשמה, למשל כי הזכויות של הלווה עוד לא נרשמו על שמו. מבחינת קונה, הערה כזו דורשת אותה תשומת לב כמו משכנתא רשומה: צריך לדעת למה היא קשורה ואיך תימחק במסגרת העסקה.

גם כאן, הבנק של המוכר יספק בדרך כלל מכתב כוונות, והתשלום אליו יבוצע ישירות מתוך התמורה. ההבדל הוא בעיקר במסמכים שיידרשו כדי למחוק את ההערה.

כמה טעויות נפוצות

• להסתמך על נסח ישן. משכנתא או עיקול יכולים להירשם בכל יום. הפיקו נסח עדכני סמוך לחתימה ולפני כל תשלום.
• לחשוב שהסכום בנסח הוא יתרת החוב. הוא לא. היתרה מגיעה מהבנק.
• לא לבדוק שהמשכנתא של המוכר נמחקה בפועל אחרי העסקה.
• לשכוח משכנתא ישנה שסולקה ולא נמחקה, עד שמגיעים למכור.

מונחים לא מוכרים תמצאו במילון מונחי טאבו.

המידע במדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני חתימה על חוזה ולפני רישום או מחיקה של משכנתא, היוועצו בעורך דין מקרקעין.

יש משכנתא בנסח ואתם לא בטוחים מה המשמעות?

אם אתם בשלבי קנייה ורואים בנסח משכנתא של המוכר, או שהדירה שאתם קונים לא רשומה בטאבו, קבעו שיחת ייעוץ ראשונית חינם. נעזור לכם לסדר את השאלות שכדאי לברר מול הבנק ומול עורך הדין.