מילון מונחי טאבו ורישום מקרקעין
כל המושגים שתפגשו בנסח טאבו, בחוזה ובשיחה עם עורך הדין – בהסבר קצר ופשוט. 43 מונחים.
איחוד וחלוקה
תכנית שמאחדת חלקות קיימות ומחלקת אותן מחדש למגרשים חדשים.
אחרי איחוד וחלוקה צריך לרשום את החלוקה החדשה בפנקסי המקרקעין. בבנייה חדשה, חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לרשום את החלוקה במועד המוקדם ביותר האפשרי – זה אחד הגורמים לכך שרישום דירה חדשה בטאבו לוקח זמן.
רישום דירה חדשה בטאבו ←אפוסטיל
אישור שמאפשר להשתמש במסמך רשמי ישראלי במדינות אחרות.
בשירות הזמנת הנסח ב-gov.il אפשר להזמין גם נסח טאבו החתום בחותמת אפוסטיל, למשל כשצריך להציג את הנסח לבנק או לרשות בחו"ל.
איך מוציאים נסח טאבו ←בית משותף
בניין עם שתי דירות או יותר שנרשם בפנקס הבתים המשותפים.
לפי חוק המקרקעין, בניין הופך ל"בית משותף" רק כשהוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. בבית משותף לכל דירה יש מספר תת-חלקה משלה, נסח משלה וחלק ברכוש המשותף. בניין שעדיין לא נרשם כבית משותף – הזכויות בדירות בו רשומות לרוב במקום אחר, למשל בחברה משכנת.
בית משותף וצו בית משותף ←בעלות
הזכות המלאה בנכס, כפי שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין.
בנסח הטאבו מופיעים הבעלים הרשומים, מספרי הזהות שלהם וחלקו של כל אחד בנכס. בקרקע שבניהול רמ"י הבעלות נשארת בידי המדינה, רשות הפיתוח או קק"ל, והדיירים מחזיקים בזכות חכירה.
חכירה מול בעלות ←גוש
יחידת מיפוי ורישום שמקבצת כמה חלקות. המספר הראשון שצריך כדי להזמין נסח.
כל נכס רשום מזוהה לפי גוש וחלקה (ובבית משותף גם תת-חלקה). את מספר הגוש מוצאים לפי כתובת ב-GovMap או באתר המרכז למיפוי ישראל, בחשבון הארנונה או בחוזה הרכישה.
גוש וחלקה – איך מאתרים ←החלק ברכוש המשותף
החלק שצמוד לכל דירה ברכוש המשותף של הבניין, ולא ניתן להפרידו ממנה.
אם התקנון לא קובע אחרת, החלק נקבע לפי היחס בין שטח הרצפה של הדירה לשטח הרצפה של כל הדירות (בלי מרפסות וקירות חוץ). הוא מופיע בנסח של תת-החלקה.
המפקח על רישום מקרקעין
בעל התפקיד שמוציא צווי רישום בית משותף ומכריע בסכסוכים בין בעלי דירות.
בקשה לרישום בית משותף מגישים בעלי דירות שבידיהם יותר ממחצית שטח הרצפה של הדירות, והמפקח מוציא את צו הרישום.
צו בית משותף ←הסדר מקרקעין
תהליך חוקי של מדידה והסדרת הזכויות בקרקע, שבסופו היא נרשמת כ"מוסדרת".
ברוב שטחי הערים הקרקע מוסדרת. בקרקע מוסדרת, הרישום בפנקסים הוא ראיה חותכת לתוכנו. בקרקע שאינה מוסדרת הרישום הוא ראיה לכאורה בלבד – וכדאי להיעזר בעורך דין כבר בשלב הבדיקה.
מה זה טאבו ←הערה על צורך בהסכמה
הערה שמתעדת שעסקה בנכס דורשת הסכמה של צד שלישי.
הערה כזו נרשמת לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין. כשהיא מופיעה בנסח, צריך לברר מי הצד שהסכמתו נדרשת ולקבל אותה לפני העסקה.
הערת אזהרה
הערה בטאבו שמתעדת התחייבות לעשות עסקה בנכס (או להימנע ממנה).
הערת אזהרה נרשמת לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין. כל עוד היא רשומה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה בלי הסכמת מי שלטובתו נרשמה או בלי צו בית משפט. היא לא מעבירה בעלות – הבעלות עוברת רק עם רישום העסקה. אגרת רישום ב-2026: 188 ש"ח.
הערת אזהרה – המדריך ←הצמדה
שיוך חלק מסוים מהרכוש המשותף (חניה, מחסן, גג) לדירה מסוימת.
הצמדה נעשית בתקנון הבית המשותף ומסומנת בתשריט. חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים שמשרתים את כל הדיירים אי אפשר להצמיד. הצמדה שלא רשומה – לא בטוח שהיא שייכת לדירה, גם אם משתמשים בה שנים.
בית משותף והצמדות ←זיקת הנאה
זכות של מישהו להשתמש בקרקע של אחר בדרך מסוימת, בלי להחזיק בה.
דוגמה נפוצה: זכות מעבר דרך חלקה שכנה. זיקת הנאה נרשמת בנסח של החלקה הכפופה ושל החלקה הנהנית. כשהיא מופיעה בנסח, כדאי להבין מה בדיוק היא מתירה.
זכויות בנייה
מה מותר לבנות על המגרש לפי התכניות (תב"ע). לא מופיעות בנסח הטאבו.
הנסח מראה זכויות רשומות בלבד. את זכויות הבנייה בודקים בתכניות החלות על המגרש, בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובאתר התכנון הממשלתי מבא"ת.
זכויות בנייה – איפה בודקים ←חברה משכנת
חברה שבספריה רשומות זכויות הדיירים בבניין שעדיין לא נרשם בטאבו (או לא נרשם כבית משותף).
כשאין לדירה נסח טאבו משלה, הזכויות בה מתועדות לרוב בספרי החברה, שמנפיקה "אישור זכויות". הקונה בודק את שרשרת הזכויות ואת השעבודים אצל החברה עצמה. (הגדרה כללית לפי השימוש המקובל.)
חברה משכנת – המדריך ←חכירה
נקרא גם: שכירות ארוכה
זכות לשכירות לתקופה של יותר מ-5 שנים.
לפי חוק המקרקעין, שכירות ליותר מ-5 שנים היא חכירה, וליותר מ-25 שנים – חכירה לדורות. דירות רבות על קרקע שבניהול רמ"י מוחזקות בחכירה, והבעלות בקרקע נשארת בידי המדינה.
רמ"י – חכירה מול בעלות ←חכירה לדורות
חכירה לתקופה של יותר מ-25 שנים.
בנסח הטאבו של דירה בחכירה לדורות יופיעו הבעלים בקרקע (למשל המדינה) והחוכרים – הדיירים. כשקונים דירה כזו בודקים את תקופת החכירה ואת תנאיה.
חכירה מול בעלות ←חלקה
יחידת קרקע רשומה בתוך גוש.
חלקה מזוהה לפי מספר הגוש ומספר החלקה. בית צמוד קרקע הוא לרוב חלקה (או חלק בחלקה), ובניין דירות שנרשם כבית משותף בנוי על חלקה שמחולקת לתתי-חלקות.
גוש וחלקה ←טאבו
נקרא גם: פנקסי המקרקעין, לשכת רישום מקרקעין
הכינוי העממי למרשם המקרקעין של מדינת ישראל ולשכות הרישום.
המרשם מנוהל בידי רשות רישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים. עסקה במקרקעין נגמרת רק כשהיא נרשמת בו. gov.il מפרט 9 לשכות ו-2 שלוחות, וקבלת הקהל בהן בזימון תור מראש בלבד.
טאבו – מה זה ואיפה הלשכות ←טאבו-נט
שירות התראות חינמי לבעלי נכסים על פעולות רישום בנכס שלהם.
בעלים רשומים יכולים להירשם ולקבל הודעה בדוא"ל או ב-SMS כשמתבצעת פעולת רישום בנכס. השירות מתריע בלבד – הוא לא חוסם רישום.
מה כן חינם בטאבו ←ייפוי כוח בלתי חוזר
הרשאה שלא ניתן לבטל, שניתנת בדרך כלל במסגרת עסקה.
לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, הרשאה בלתי חוזרת יכולה לשמש בסיס לרישום הערת אזהרה. בעסקאות נדל"ן היא משמשת לרוב את עורכי הדין לביצוע הרישום.
מבא"ת
אתר התכנון הממשלתי, שבו אפשר לעיין בתכניות החלות על מגרש.
שם מתחילים כשרוצים להבין זכויות בנייה ותכניות בתוקף או בהכנה. המידע הזה לא מופיע בנסח הטאבו.
זכויות בנייה ←מפ"י – המרכז למיפוי ישראל
הגוף הממשלתי למדידות ומיפוי, שמפעיל את GovMap ואת כלי איתור הגוש והחלקה.
המרכז למיפוי ישראל מפרסם גם את שכבת הגושים שבה אנחנו משתמשים כדי לשייך כל גוש ליישוב בעמודי הערים. המרכז מציין שהנתונים בכלי האיתור אינם אסמכתה משפטית.
נתוני רישום ארציים ←מקרקעין מוסדרים
קרקע שעברה הסדר זכויות ונרשמה בפנקסים לאחריו.
בקרקע מוסדרת, הרישום בפנקסי המקרקעין הוא ראיה חותכת לתוכנו. ברוב הגושים בערים הסטטוס הוא "מוסדר" – את הסטטוס של הגושים בכל עיר תמצאו בעמודי הערים.
גוש וחלקה לפי עיר ←משכנתא
נקרא גם: משכנתה
מישכון של נכס מקרקעין, בדרך כלל להבטחת הלוואה.
הבעלים ממשיכים להחזיק בנכס ולהשתמש בו, אבל עסקאות מאוחרות לא פוגעות בזכות של בעל המשכנתא לממש אותה. משכנתא רשומה מופיעה בנסח, ואגרת רישום ב-2026 היא 188 ש"ח.
רישום משכנתא בטאבו ←נסח היסטורי
נסח שמראה גם רישומים שנמחקו – בעלים קודמים, משכנתאות שסולקו והערות שבוטלו.
משתמשים בו כדי להתחקות אחרי ההיסטוריה של הנכס, למשל בירושה, בסכסוך או בבדיקה מעמיקה לפני קנייה.
נסח טאבו היסטורי ←נסח טאבו
נקרא גם: נסח רישום, נסח רישום מקרקעין
העתק מאושר של הרישום בפנקסי המקרקעין לגבי נכס מסוים.
הנסח מראה את הבעלים הרשומים, משכנתאות, שעבודים, עיקולים, הערות והגבלות – נכון ליום הפקתו. מזמינים אותו בשירות המקוון ב-gov.il (18 ש"ח ב-2026), והוא נשלח בדוא"ל עם חתימה אלקטרונית. עותק מודפס אינו המסמך הרשמי.
איך מוציאים נסח טאבו ←נסח מרוכז
נסח לבית משותף, עם מידע כללי על כל בעלי הדירות בבניין.
הנסח המרוכז לא כולל את כל פרטי הרישום של כל דירה. הוא שימושי כשרוצים תמונה של הבניין כולו – למשל לוועד הבית או לבדיקה לקראת התחדשות עירונית.
נסח מרוכז ←נסח רגיל (מלא)
נסח עם כל המידע הרשום העדכני על הנכס. מתאים לרוב השימושים, כמו קנייה ומכירה.
זה הנסח שרוב האנשים צריכים. בדירה בבית משותף מזמינים אותו לפי מספר תת-החלקה של הדירה.
סוגי נסחים ←עיקול
הגבלה שמוטלת על נכס בצו של בית משפט או של רשות אכיפה.
עיקול רשום מופיע בנסח ומגביל עסקאות בנכס. אם אתם קונים נכס שרשום עליו עיקול – אל תתקדמו לפני שעורך דין בירר איך הוא יוסר.
צ'קליסט לפני קנייה ←פרצלציה
חלוקה או איחוד של חלקות בפנקסי המקרקעין.
פרצלציה נדרשת לעיתים לפני שאפשר לרשום בית משותף חדש. אגרת הרישום ב-2026: 158 ש"ח לכל חלקה שנוצרת או מתאחדת.
רישום דירה חדשה ←צו ירושה / צו קיום צוואה
הצווים שעל בסיסם רושמים נכס שעבר בירושה על שם היורשים.
קודם מקבלים את הצו (מהרשם לענייני ירושה או מבית משפט), ואחר כך מגישים בקשה לרישום הירושה בטאבו. אגרת הרישום ב-2026: 188 ש"ח.
ירושה ורישום בטאבו ←צו רישום בית משותף
נקרא גם: צו בית משותף
הצו של המפקח על רישום מקרקעין שרושם בניין בפנקס הבתים המשותפים.
הצו מפרט את הדירות בבניין. את הצו, התקנון והתשריט אפשר להזמין כמסמכים סרוקים בשירות נפרד ב-gov.il.
צו בית משותף ←רישום ירושה
רישום הזכויות של היורשים בפנקסי המקרקעין, על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה.
עד לרישום, הנסח ממשיך להראות את המנוח כבעלים. אפשר להגיש את הבקשה באופן מקוון (עורכי דין) או ידנית בלשכה.
ירושה ורישום בטאבו ←רישום ראשון
רישום ראשון של קרקע או של זכות שלא נרשמו קודם.
אגרת רישום ראשון היא 2% משווי הקרקע או הזכות (2026).
רכוש משותף
כל חלקי הבית המשותף שאינם רשומים כדירות: הקרקע, הגג, הקירות החיצוניים, חדר המדרגות ועוד.
לכל דירה יש חלק לא מסוים ברכוש המשותף. חלקים ממנו אפשר להצמיד לדירות מסוימות בתקנון, למעט חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים משותפים.
רכוש משותף והצמדות ←רמ"י – רשות מקרקעי ישראל
הרשות הממשלתית שמנהלת את קרקעות המדינה, רשות הפיתוח וקק"ל – כ-93% משטח המדינה.
לפי חוק-יסוד: מקרקעי ישראל, הבעלות בקרקעות האלה לא מועברת, והן נמסרות בחכירה. בדירה על קרקע כזו יש לבדוק גם את תנאי החכירה, ולא רק את הנסח.
רמ"י – חכירה מול בעלות ←שטר מכר
המסמך שמגישים לטאבו כדי לרשום מכירה של נכס.
לפי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. עד שהשטר נרשם, הקונה מחזיק בהתחייבות בלבד – ולכן נרשמת לטובתו הערת אזהרה כבר בחתימה. אגרת העברת בעלות ב-2026: 44 ש"ח.
הערת אזהרה ←שעבוד
שם כללי לזכות של נושה בנכס כבטוחה לחוב.
בנסח מופיעים שעבודים לצד משכנתאות ועיקולים. כל שעבוד שמופיע בנסח של נכס שאתם קונים – צריך לדעת איך ומתי הוא יוסר.
תקנון מוסכם
תקנון שבעלי הדירות קבעו בעצמם ורשמו, והוא מחייב גם קונים עתידיים.
תקנון מוסכם יכול לקבוע הצמדות, חלוקת הוצאות ועוד. כשקונים דירה כדאי לקרוא אותו, לא רק את הנסח. אגרת רישום ב-2026: 163 ש"ח.
תקנון בית משותף ←תקנון מצוי
תקנון ברירת המחדל שבתוספת לחוק המקרקעין, שחל כשלא נרשם תקנון מוסכם.
גם כשיש תקנון מוסכם, התקנון המצוי חל בנושאים שהתקנון המוסכם לא הסדיר. בתיקים ישנים (עד 1969) יש לפעמים "הסכם" במקום תקנון.
תשריט
השרטוט של הבית המשותף שנשמר בתיק הרישום, לצד הצו והתקנון.
בתשריט רואים את הדירות ואת ההצמדות. אפשר להזמין אותו כמסמך סרוק בשירות הזמנת מסמכי בית משותף ב-gov.il.
צו, תקנון ותשריט ←תת-חלקה
יחידה רשומה (בדרך כלל דירה) בתוך חלקה שנרשמה כבית משותף.
כדי להזמין נסח לדירה צריך את מספר תת-החלקה. שימו לב: לפי gov.il, מספר תת-החלקה בטאבו אינו בהכרח זהה למספר הדירה בבניין.
איך מוצאים תת-חלקה ←GovMap
נקרא גם: ממשל מפות
פורטל המפות הממשלתי (govmap.gov.il), עם חיפוש כתובת וכלי לאיתור גוש וחלקה.
מקלידים כתובת, המפה מתמקדת בה, ולוחצים על "איתור גוש/חלקה". התוצאות שימושיות לאיתור הנכס אבל אינן אסמכתה משפטית – את הזכויות עצמן בודקים בנסח.
איתור גוש וחלקה לפי כתובת ←
קונים דירה? עברו על הנסח סעיף אחרי סעיף
לצ'קליסט בדיקת נסח טאבו ←