חברה משכנת: מה זה, למה הדירה לא רשומה בטאבו ומה בודקים לפני קנייה

חברה משכנת היא, בשימוש המקובל, חברת בנייה או חברה לשיכון שבספריה רשומות זכויות רוכשי הדירות, כשהבניין עוד לא נרשם בטאבו. במצב כזה אין לדירה נסח טאבו רגיל, והזכויות מוכחות ב"אישור זכויות" מהחברה. כקונים, תצטרכו לבדוק את שרשרת הזכויות ואת השעבודים בספרי החברה, לא רק בטאבו.

הגדרת המונח "חברה משכנת" מבוססת על השימוש המקובל בשוק הנדל"ן. לא בדקנו אותה מול עמוד רשמי, ולכן אנחנו מתארים כאן את התמונה הכללית. הנהלים בפועל משתנים מחברה לחברה.

המצב הזה נפוץ יותר משנדמה. הוא קיים בעיקר בבניינים חדשים יחסית, שבהם הקבלן עוד לא השלים את הרישום, וגם בשכונות ותיקות שבהן הרישום נתקע מסיבות שונות.

למה יש דירות שלא רשומות בטאבו

כדי שלדירה יהיה נסח טאבו משלה, צריך שהבניין יירשם כבית משותף, ושהדירה תקבל מספר תת-חלקה. הדרך לשם כוללת כמה שלבים, ולוקח זמן להשלים כל אחד מהם:

1. פרצלציה או איחוד וחלוקה: הסדרת החלקות במפת הרישום כך שיתאימו לתוכנית.
2. רישום הבית המשותף: צו של המפקח על רישום מקרקעין, עם תקנון ותשריט.
3. רישום הזכויות של כל קונה על שמו.

כל עוד אחד השלבים לא הושלם, הזכויות של הקונים לא רשומות על שמם בטאבו. בתקופה הזו הן מתועדות לרוב אצל החברה המשכנת, ואם מדובר בקרקע שמנהלת רשות מקרקעי ישראל, ייתכן שגם ברשומות רמ"י.

חובות הקבלן לפי חוק המכר

חוק המכר (דירות), סעיף 6ב, קובע לוחות זמנים לרישום כשקונים דירה מקבלן:

עיכובים שאינם בשליטת המוכר לא נספרים במניין הזמן. בפועל, בין מסירת הדירה לרישום בטאבו יכולות לעבור שנים. הרחבה במדריך רישום דירה חדשה בטאבו.

אישור זכויות מחברה משכנת: מה זה מוכיח

במקום נסח טאבו, בעל הדירה מקבל מהחברה אישור זכויות. בדרך כלל הוא מפרט מי רשום אצל החברה כבעל הזכויות בדירה, ולעיתים גם שעבודים, משכנתאות או התחייבויות שרשומים בספריה.

חשוב להבין את ההבדל:

• נסח טאבו הוא העתק מאושר מפנקסי המקרקעין, שמנהלת המדינה. במקרקעין מוסדרים, הרישום הוא ראיה חותכת לתוכנו.
• אישור זכויות הוא מסמך של החברה עצמה, לפי הרישומים שלה. הוא לא נסח מפנקסי המקרקעין.

לכן בדירה כזו כדאי לבדוק גם את מה שרשום בטאבו על החלקה כולה, ולא להסתפק באישור הזכויות. על החלקה עשויים להיות רשומים משכנתאות, הערות או עיקולים שנוגעים לכל הקרקע, כולל הערות אזהרה לטובת הקונים. ההסבר על קריאת הנסח נמצא באיך קוראים נסח טאבו.

דירה לא רשומה בטאבו: מה בודקים לפני קנייה

כשקונים דירה שהזכויות בה רשומות בחברה משכנת, רשימת הבדיקות שונה מעט מהרגיל. בקווים כלליים:

• שרשרת הזכויות. אם הדירה עברה כמה ידיים מאז הקנייה מהקבלן, צריך לוודא שכל העברה נרשמה אצל החברה, ושהמוכר שמולכם הוא בעל הזכויות הרשום.
• שהמוכר רשום אצל החברה בדיוק בשם ובחלק שמופיעים בחוזה.
• שעבודים ומשכנתאות שרשומים אצל החברה לטובת הבנק של המוכר, ואיך הם יוסרו.
• מה רשום בטאבו על החלקה: משכנתא כללית של הקבלן, הערות אזהרה, עיקולים.
• מה מצב הרישום: באיזה שלב נמצאים הפרצלציה ורישום הבית המשותף, והאם יש סיבה לעיכוב.
• התנאים של החברה להעברת זכויות: אילו מסמכים היא דורשת ואם היא גובה תשלום על העברה.

טעות נפוצה היא להניח שלדירה בבניין לא רשום יש "נסח רגיל" כמו לכל דירה. אין. בצ'קליסט בדיקת נסח לפני קנייה תמצאו את הבדיקות הכלליות, שחלקן רלוונטיות גם כאן.

שאלות לשאול לפני שחותמים

כדי לא להגיע לחתימה עם סימני שאלה, כדאי לאסוף תשובות לשאלות האלה מוקדם, דרך המוכר, החברה ועורך הדין:

1. מי רשום כבעל הזכויות בדירה אצל החברה, ובאיזה חלק? האם השם זהה לשם המוכר ולמה שכתוב בחוזה?
2. האם יש שעבודים רשומים אצל החברה לטובת בנק או גורם אחר, ומה צריך כדי להסיר אותם?
3. מה רשום בנסח של החלקה כולה בטאבו? האם יש משכנתא כללית, עיקולים או הערות שנוגעות לקרקע?
4. באיזה שלב נמצא הרישום? האם הפרצלציה נרשמה, והאם הוגשה בקשה לרישום הבית המשותף?
5. מה התנאים של החברה להעברת הזכויות על שמכם, ומה לוח הזמנים הצפוי לכך?
6. האם הבנק שלכם מוכן לתת משכנתא על דירה במצב רישום כזה, ובאילו תנאים?

אם התשובות לא ברורות או סותרות זו את זו, זה סימן לבדוק לעומק לפני שמעבירים כסף.

כשהרישום בטאבו מתעכב

עיכוב ברישום הוא לא בהכרח סימן לבעיה. לפעמים מדובר בתהליכי תכנון ומדידה שלוקחים זמן, ולפעמים בבעיות שצריך לפתור קודם. ובכל זאת, כדאי לדעת מה מצב הרישום ולמה הוא מתעכב.

חוק המכר קובע, כאמור, לוחות זמנים לקבלן. אם הם חלפו והרישום לא הושלם, כדאי לברר עם עורך דין מקרקעין מה האפשרויות במקרה הספציפי. בבניינים ותיקים שבהם הרישום נתקע לאורך שנים, התמונה מורכבת יותר, ולפעמים נדרשת פעולה משותפת של בעלי הדירות כדי להשלים את רישום הבית המשותף.

משכנתא על דירה שרשומה בחברה משכנת

כשאין רישום בטאבו לדירה, הבנק לא יכול לרשום עליה משכנתא בדרך הרגילה. לכן בנקים מבקשים בדרך כלל בטוחות חלופיות, כמו:

• רישום שעבוד בספרי החברה המשכנת לטובת הבנק;
• הערת אזהרה על התחייבות לרשום משכנתא, כשאפשר לרשום אותה על החלקה. השירות הרשמי ב-gov.il לרישום הערת אזהרה כולל מסלול ייעודי להערה כזו;
• התחייבות לרשום משכנתא רגילה כשהדירה תירשם בטאבו.

הדרישות המדויקות משתנות בין בנקים ובין חברות. כדאי לברר אותן עם הבנק לפני החתימה על החוזה, ולא אחריה, כדי לא להיתקע בלי מימון. הרחבה על הצד הרישומי של משכנתאות ברישום משכנתא בטאבו.

טאבו, חברה משכנת ורמ"י: מה ההבדל

שלושת המונחים האלה מתערבבים הרבה, כי הם מתארים דברים שונים: איפה הזכויות מתועדות, ומי הבעלים של הקרקע.

דירה אחת יכולה להיות קשורה ליותר מגורם אחד. למשל, בניין על קרקע שמנהלת רמ"י, שהזכויות בדירות שלו מתועדות בינתיים אצל חברה משכנת. ההבחנה בין חכירה לבעלות מוסברת ברמ"י: חכירה מול בעלות.

עוד נקודה: בנתונים הארציים על נכסים רשומים בפנקסי המקרקעין (ראו נתוני רישום מקרקעין ארציים), דירות שהזכויות בהן רשומות רק בחברה משכנת או ברמ"י לא נכללות. המאגר כולל רק נכסים שרשומים בטאבו.

כשמוכרים דירה שרשומה בחברה משכנת

גם מוכרים מושפעים מהמצב. קונה זהיר, והבנק שלו, יבקשו אישור זכויות עדכני מהחברה, ויבדקו גם את הנסח של החלקה. כדאי להכין מראש את המסמכים שמוכיחים את שרשרת הזכויות, ואם רשום אצל החברה שעבוד לטובת הבנק שלכם, לברר עם הבנק איך יוסר כשתקבלו את התמורה. הכנה כזו מקצרת את הזמן בין ההסכמה על מחיר לבין החתימה.

כשהרישום מושלם

כשהבניין נרשם כבית משותף והזכויות נרשמות על שמכם, הדירה מקבלת תת-חלקה ונסח טאבו משלה. מאותו רגע, הנסח הוא המסמך שמוכיח את הזכויות. כדאי להפיק נסח עדכני ולבדוק שהכול נרשם נכון: השם, החלק, ההצמדות, ושאין משכנתאות או הערות שהיו צריכות להימחק. מונחים לא מוכרים תמצאו במילון מונחי טאבו.

המידע במדריך הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. בדיקת זכויות בדירה שאינה רשומה בטאבו מורכבת יותר מהרגיל, ומומלץ לעשות אותה עם עורך דין מקרקעין.

שוקלים לקנות דירה שלא רשומה בטאבו?

אם הדירה שאתם מתעניינים בה רשומה בחברה משכנת ואתם לא בטוחים מה לבקש מהמוכר, מהחברה או מהבנק, קבעו שיחת ייעוץ ראשונית חינם. נעזור לכם לסדר את רשימת השאלות לפני הפגישה עם עורך הדין.